Die Grundsteuer ist eine der ältesten direkten Steuern. Die Grundsteuer ist als Sach- und Objektsteuer in Deutschland eine Steuer auf das Eigentum, aber auch auf Erbbaurechte an Grundstücken und deren Bebauung, die der Eigentümer zu zahlen hat.
Berechnet wird sie nach einer Formel aus dem Einheitswert, dem Grundsteuermessbetrag und einem individuellen Hebesatz je nach Kommune. Die Berechnung der Grundsteuer stand viele Jahre in der Kritik, da ihre Berechnung den Grundsätzen der Gleichbehandlung zuwiderhandele und durch sehr veraltete Hauptfeststellungen starke Wertverzerrungen hervorrufe. Dies wurde im Jahr 2018 vom Bundesverfassungsgericht bestätigt und die bestehenden Bemessungsvorschriften der Grundsteuererhebung für verfassungswidrig erklärt.
Auf Mieter kann sie umgelegt werden. Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle der Gemeinden, mit einem bundesweiten Aufkommen von rund 14 Mrd. EUR.
Ursprünglich hatte die damalige Bundesregierung in den 60er Jahren festgelegt, den Einheitswert des zu versteuernden Grundvermögens alle sechs Jahre zu prüfen.
Dies wurde allerdings nie umgesetzt. Der Bundesfinanzhof ist daher zu dem Schluss gekommen, dass die Grundlage der Grundsteuerberechnung gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes verstoße (Artikel 3 Absatz 1).
Durch die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt muss man von starken Wertverzerrungen ausgehen. Weil Bund und Länder schon seit mehreren Jahren über eine Grundsteuerreform streiten, hat sich nun das Bundesverfassungsgericht mit der Grundsteuer befasst. Das Gericht in Karlsruhe ist im April 2018 ebenfalls zu dem Schluss gekommen, dass die Berechnungsmethode stark veraltet ist. Die Höhe der Grundsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Die Hebesätze liegen zwischen 300 und 995 %. Dies führe zu enormen Ungleichbehandlungen der Immobilienbesitzer und verstößt somit gegen das Gleichheitsprinzip. Aus diesem Grund hat das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 die aktuelle Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und eine Grundsteuerreform eingeleitet.
Daher hatte der Deutsche Bundestag und Bundesrat bis Ende 2019 Zeit, neue der Verfassung entsprechende Regelungen zu schaffen. Sollte diese Frist nicht eingehalten werden, dürfen die bisherigen Regelungen nicht mehr angewandt werden.
Ein Gesetzentwurf des Bundesrats für die Neubewertung der Grundstücks- und Gebäudewerte liegt bereits seit der letzten Reform 2016 vor. Diese Bewertung soll den Einheitswert ersetzen.
Da für die Städte und Gemeinden die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen ist, gibt es Kritik an der geplanten Reform.
Für Grundstückseigentümer steht fest: Für die Erhebung der Grundsteuer wird eine Feststellungserklärung erforderlich sein. Dies bedeutet, dass eine zusätzliche Steuererklärung abgegeben werden muss.
Durch das Urteil des Bundesverfassungsgerichts wurde der Gesetzgeber gezwungen, die Grundsteuer neu zu regeln. Hierzu wurde 2019 das Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) und das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz verabschiedet. Die neuen Regelungen treten am 1. Januar 2025 in Kraft, die bisherigen Regelungen zur Grundsteuer gelten somit noch bis Ende 2024.
Die Grundsteuer wird auch nach der neuen Regelung weiterhin wertbasiert erhoben. Die Berechnungsformel des Bundesmodells dazu lautet:
Grundbesitzwert x Steuermesszahl x Hebesatz
Zur Ermittlung des Grundbesitzwerts werden im Wesentlichen der Bodenrichtwert, die Nettokaltmiete, die Fläche des Grundstücks sowie das Alter und die Art des Gebäudes eine Rolle spielen. Die Wertbemessung der Miete ist dabei vom Niveau der jeweiligen Gemeinde abhängig.
Die Steuermesszahl wird von den zuständigen Finanzämtern ermittelt. Diese wird im Zuge der Reform erheblich reduziert, und zwar von 3,5 % auf 0,031 %.
Der Hebesatz wird von den jeweiligen Kommunen individuell festgelegt. Dabei wird von den Kommunen erwartet, die Hebesätze so festzulegen, dass die Grundsteuer nicht höher ausfällt als vor der Reform. Bei unbebauten Grundstücken, auf denen nicht gebaut wird, ist mit einer starken Erhöhung der Hebesätze zu rechnen. Dies soll den Wohnungsbau fördern und Grundstücksspekulationen erschweren.
Die Grundsteuerreform bietet den einzelnen Ländern die Möglichkeit, einem einheitlichen Bundesmodell zu folgen oder ein eigenes Modell zu erstellen, wovon einige Bundesländer Gebrauch machen werden.
Die Grundsteuer wird erstmalig ab 2025 nach den neuen Regelungen erhoben. Sollten sich an Ihrem Grundbesitz bis dahin Änderungen (z. B. durch Verkauf, Anbau, Abriss) ergeben, erfolgen die notwendigen Anpassungen im neuen und im alten Recht. Hierfür muss 2022 eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag erfolgen (Feststellungserklärung).
Jeder Immobilieneigentümer muss eine Feststellungserklärung bis zum Oktober 2022 beim zuständigen Finanzamt elektronisch einreichen. Sehr gerne unterstützen wir Sie dabei diese Verpflichtung wahrzunehmen.
Die Bundesländer, die von der Öffnungsklausel Gebrauch machen, setzen nun ihre eigenen Landesmodelle um. In unserer Übersicht zur Grundsteuer erhalten Sie einen zusammenfassenden Überblick zu den einzelnen Landesmodellen.
- Baden-Württemberg: eigenes Modell „Bodenwertsteuer“ (LGrStG BW v. 13.11.2020 GBl 2020 S. 974)
- Bayern: eigenes Modell „Flächenmodell“ (BayGrStG v. 10.12. 2021 GVBl 2021 S. 638)
- Berlin: Bundesmodell
- Brandenburg: Bundesmodell
- Bremen: Bundesmodell
- Hamburg: eigenes Modell „Wohnlagenmodell“ (HmbGrStG v. 24.8.2021 HmbGVBl 2021 S. 600)
- Hessen: eigenes Modell „Flächen-Faktor Modell“ (HGrStG v. 15.12.2021 GVBl S. 906)
- Mecklenburg-Vorpommern: Bundesmodell
- Niedersachsen: eigenes Modell „Flächen-Lage-Modell“ (NGrStG v. 7.7.2021 Nds. GVBl 2021 S. 502)
- Nordrhein-Westfalen: Bundesmodell
- Rheinland-Pfalz: Bundesmodell
- Saarland: Bundesmodell mit der Abweichung, dass für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke abweichende Messzahlen gelten (GrStG-Saar v. 15.9.2021 Amtsbl. 2021 I S. 2372)
- Sachsen: Bundesmodell mit der Abweichung, dass für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke abweichende Messzahlen gelten (SächsGrStMG v. 21. 12. 2021 SächsGVBl 2022 S. 9)
- Sachsen-Anhalt: Bundesmodell
- Schleswig-Holstein: Bundesmodell
- Thüringen: Bundesmodell
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Vor allem in teuren und beliebten Großstädten, wie Hamburg, Stuttgart oder München, müssen sich Grundstücksbesitzer auf eine Erhöhung der Grundsteuer einstellen. Die Kommunen können einen rapiden Anstieg der Preise abfangen, müssen dafür jedoch auf Mehreinnahmen verzichten. Wer hingegen seine Immobilie(n) in einem strukturschwachen Gebiet hat, kann ab 2025 mit einer geringeren Grundsteuer rechnen. Allerdings sind die Kommunen berechtigt, bei Bedarf die Hebesätze zu erhöhen. Grundsätzlich müssen die Besitzer von Einfamilienhäusern mit steigenden Beträgen rechnen. Die Eigentümer beziehungsweise Bewohner von Mehrfamilienhäusern profitieren hingegen. Denn es wird allein das Grundstück besteuert auf dem das Haus steht und der Betrag lässt sich auf alle Parteien verteilen. Wer ein unbebautes Grundstück besitzt, muss mehr zahlen. Die neue Grundsteuer C soll bewirken, dass diese schneller entwickelt werden.
Mit Grundsteuer A und Grundsteuer B werden die unterschiedlichen Hebesätze betitelt. Die Festsetzung der Hebesätze erfolgt dabei durch die jeweilige Kommune.
- Grundsteuer A: Land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen
- Grundsteuer B: Jede Art von Grund und Boden
- Grundsteuer C: Unbebaute bebaubare Grundstücke
Die Grundsteuer C ermöglicht es Kommunen ab 2025 einen eigenen Hebesatz für baureife Grundstücke einführen.
Die kommende Grundsteuerdeklaration verpflichtet zu der Neubewertung des Grundsteuerwertes, Grundsteuermessbetrages und dem finalen Grundsteuerbetrag.
Sollten Sie Unterlagen wie die Flurkarte oder den Grundbuchauszug nicht zur Hand haben, können wir diese für Sie gerne beantragen.
Die im Rahmen der Grundsteuerdeklaration benötigten Informationen können dem Grundbuchauszug und der Flurkarte entnommen werden. Sofern diese nicht mehr vorliegen, können wir diese für Sie gerne anfordern.
Die Feststellung des Einheitswertes erfolgt immer auf einen Stichtag. Das ist der 1. Januar des Folgejahres der Wertänderung des Grundstücks oder des Entstehens einer neuen „Wirtschaftlichen Einheit“. Die Einheitswerte werden durch Feststellungsbescheide des Finanzamtes gesondert festgestellt. Im Rahmen der Feststellung wird der Wert, die Art und Zurechnung des Grundstücks festgestellt (§ 20 BewG). Durch die gesonderte Feststellung ist der Einheitswertbescheid ein Grundlagenbescheid. Einwendungen gegen die Höhe der Grundsteuer können daher nur durch Anfechtung des Einheitswertbescheides erreicht werden.
Verpflichtet zur Abgabe der Grundsteuererklärung ist der Eigentümer des jeweiligen Grundwertes.
Die Erklärung muss elektronisch an das Finanzamt übermittelt werden. Die Übertragung der Feststellungserklärungen zum entsprechenden Finanzamt erfolgt über uns und das von uns genutzte ELSTER-Zertifikat.
Für Schlecht und Partner wie auch für unsere Lösungspartner DATEV und fino hat das Thema Datenschutz höchste Priorität. Die Übertragung der Daten ist mit TLS nach aktuellen Standards verschlüsselt und beide Parteien führen regelmäßige technische Prüfungen dieser Schnittstelle durch.
Als Unternehmen nutzen wir die höchstmöglichen Sicherheitsstandards und nutzen ausschließlich Server innerhalb von Deutschland.
Sie haben Ihre Grundsteuer-Feststellungserklärung erfolgreich erstellt und elektronisch an das zuständige Finanzamt übertragen? Dann erhalten Sie (in den meisten Bundesländern) in den nächsten Wochen oder Monaten zwei Bescheide vom Finanzamt pro eingereichter Erklärung:
- Grundsteuerwertbescheid Hauptfeststellung auf den 01.01.2022
- Grundsteuermessbescheid Hauptfeststellung auf den 01.01.2025
Den tatsächlichen Grundsteuer-Bescheid mit einer entsprechenden Zahlungsaufforderung für die neue Grundsteuer ab 1.1.2025 werden Sie erst zu einem späteren Zeitpunkt erhalten.
Gegen die oben genannten Bescheide können sie innerhalb von einem Monat ab Bescheiddatum (=Einspruchsfrist) Einspruch beim zuständigen Finanzamt einlegen! Ein verspäteter Zugang kann eine Änderung des Bescheids verhindern.
In einem ersten Schritt empfehlen wir deshalb möglichst zeitnah nach Erhalt, die Bescheide sorgfältig auf Richtigkeit zu prüfen und sicherzustellen, dass alle Angaben, wie von Ihnen in der Erklärung gemacht, auch vom Finanzamt übernommen wurden. Dies beinhaltet insbesondere die Richtigkeit und Vollständigkeit der Ihnen gehörenden Flurstücke, der entsprechenden Teileigentumsanteile und – je nach Bundesland – auch die Wohn- und Nutzflächen, das Baujahr des Gebäudes etc. Des Weiteren sollten Sie auch insbesondere sicherstellen, dass der vom Finanzamt angesetzte Bodenrichtwert mit dem Richtwert vom jeweiligen Gutachterausschuss (welchen Sie in den meisten Bundesländern online aus den Bodenrichtwertinformationssystemen einsehen können) übereinstimmt.
Im zweiten Schritt sollten Sie prüfen, ob Sie gegen die Bescheide Einspruch einlegen möchten.
Einen Einspruch sollten Sie einlegen, wenn Sie feststellen, dass Angaben im Bescheid nach Prüfung nicht korrekt sind und beispielsweise falsche Bodenrichtwerte zugrunde gelegt werden.
Sollten Sie der Meinung sein, dass die angesetzten Parameter zur Ermittlung des Grundsteuerwerts unrechtmäßig sind, kann auch in diesen Fällen Einspruch eingelegt werden.
Da der Grundsteuerwertbescheid mit der Bewertung des Grundstücks die Grundlage aller weiterer Berechnungen der neuen Grundsteuer darstellt, wird der Einspruch in den meisten Fällen gegen diesen Bescheid zu richten sein, wenn Fehler vorliegen oder die angesetzten Parameter für unrechtmäßig gehalten werden.
Zu beachten: Es kann zum jetzigen Zeitpunkt noch keine Aussage darüber getroffen werden, ob die zukünftige neue Grundsteuer ab 2025 für ein spezifisches Grundstück höher oder niedriger ausfällt als bisher. Auch wenn sich der Grundsteuermessbetrag geändert hat, kann keine Aussage darüber getroffen werden, ob die darauf basierende Grundsteuer höher oder niedriger ausfallen wird, da auskunftsgemäß die sog. Grundsteuer-Hebesätze von den einzelnen Gemeinden noch angepasst werden. Der Grundsteuermessbetrag ist lediglich eine Komponente in der Berechnung der Grundsteuer.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Einspruch innerhalb der Einspruchsfrist, also spätestens 4 Wochen nach Zugang des Bescheids, erfolgen muss.
Sollten Sie Fehler feststellen oder aus einem sonstigen Grund Einspruch gegen Ihren Bescheid einlegen wollen, empfehlen wir Ihnen in einem ersten Schritt einen sehr einfachen Einspruch, ohne spezifischen Gründe gegen die Bescheide einzulegen, um die Einspruchsfrist zu wahren. Sie haben sodann die Möglichkeit, eine Begründung sorgfältig vorzubereiten, ggf. mit Ihrem steuerlichen Berater abzustimmen und entsprechend nachzureichen.
Grundsätzlich reicht für einen Einspruch ein formloses Schreiben. Darin sollten der Name (gegebenenfalls auch die Namen der Miteigentümer) und die Adresse stehen, zudem das Aktenzeichen oder die Steuernummer.
Dieser einfache Einspruch kann bspw. wie folgt aussehen:
Aktenzeichen: XXXXXXXXXX
Mandantenname:
Grundstück:Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit legen wir / ich gegen die folgenden Bescheide über
• die Grundsteueräquivalenzbeträge Hauptfeststellung auf den 01.01.2022
• den Grundsteuermessbetrag Hauptfeststellung auf den 01.01.2025vom XX.XX.XXXX form- und fristgerecht
E I N S P R U C H
ein.
Eine entsprechende Begründung für diesen Einspruch wird zu gegebener Zeit nachgereicht.
Sofern Sie beabsichtigen, unseren / meinen Anträgen nicht – oder nicht in vollem Umfang – zu entsprechen, beantragen wir weiteres rechtliches Gehör.
Brauchen Sie Hilfe bei der Begründung Ihres Einspruchs oder sind Sie nicht sicher, ob in Ihrem konkreten Fall ein Einspruch Sinn ergibt, kommen Sie gerne auf uns zu.
Die Entscheidung, ob Sie gegen die Bescheide pauschal – d. h. auch ohne das Vorliegen eines konkreten Fehlers – Einspruch einlegen möchten, obliegt ganz Ihnen. Es gibt derzeit zahlreiche Meinungen, die empfehlen, pauschal Einspruch einzulegen, da von verfassungsrechtlichen Zweifeln der neuen Grundsteuer ausgegangen wird. Inwiefern dies sinnvoll ist – insbesondere vor dem Hintergrund, dass eine Aussage zur konkreten Höhe der zukünftigen Steuer derzeit nicht gemacht werden kann – ist fraglich.
Pauschale Einsprüche werden voraussichtlich schnell von den zuständigen Finanzämtern abgelehnt.
Der Einspruch gegen die Bescheide ist kostenlos. Nach einer Prüfung des Einspruchs korrigiert das Finanzamt entweder den Bescheid (ggfs. auch nur teilweise) oder es weist den Einspruch zurück.
Sollte der Einspruch vom zuständigen Finanzamt abgelehnt werden, hilft nur noch eine entsprechende Klage vor einem Finanzgericht. Hier sollte dann auch spätestens professionelle Hilfe hinzugezogen werden.
Es sei darauf hingewiesen, dass eine Korrekturmöglichkeit vor der Festsetzung der neuen Grundsteuer im Jahr 2025 im Einzelfall auch ohne Einspruchseinlegung möglich ist, sodass sich das Risiko insgesamt minimieren lässt. So kann mittels eines sog. Änderungsantrags eine identifizierte falsche Bewertung im Rahmen einer fehlerbeseitigenden Fortschreibung berichtigt werden. Fortschreibungszeitpunkt für eine Korrektur zugunsten des Steuerpflichtigen ist dabei der Beginn des Kalenderjahres, in dem der Fehler dem Finanzamt bekannt wird (§ 222 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 Alt. 1 BewG).
Grundsätzlich gilt, dass wenn Sie innerhalb der Einspruchsfrist Fehler in einem der Bescheide feststellen oder die angesetzten Parameter für unrechtmäßig gehalten werden, so sollten Sie gegen den jeweiligen Bescheid Einspruch einlegen. Wird der Fehler erst nach der Einspruchsrist festgestellt, so sollte jedoch auch eine Korrektur mittels Änderungsantrags möglich sein.